L’investissement immobilier se décline sous plusieurs formes, dont celle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Parmi les options offertes par ce type d’investissement, le démembrement séduit une part croissante des investisseurs. Mais pourquoi donc ? Réponse au fil de cet article.
Table des matières
Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ?
Démembrement de propriété : définition
Le démembrement est un concept juridique qui consiste à diviser le droit de propriété en deux parties distinctes et complémentaires : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier bénéficie de l’usage du bien et peut percevoir les revenus associés, tandis que le nue-propriétaire a la propriété « dormante » du bien mais n’en tire aucun avantage direct tant que l’usufruit n’a pas pris fin.
Application au cas des SCPI
Pour les SCPI, le démembrement s’applique aux parts détenues par l’investisseur. Cette configuration permet notamment d’alléger la fiscalité ou d’optimiser la transmission patrimoniale.
Entre ces deux formes de démembrement résident divers avantages qui justifient leur popularité grandissante auprès des investisseurs.
Les avantages de l’investissement en nue-propriété de SCPI
Fiscalité allégée
En investissant en nue-propriété, on ne perçoit pas de revenus locatifs, ce qui peut sembler être un inconvénient. Mais l’intérêt réside dans le fait que ces revenus ne sont alors pas soumis à l’impôt sur le revenu. C’est donc une solution pour réduire sa pression fiscale.
Transmission patrimoniale optimisée
L’autre principal avantage du démembrement en SCPI est lié à la transmission du patrimoine. En effet, au terme de la durée du démembrement (généralement fixée entre 5 et 20 ans), la pleine propriété des parts revient au nu-propriétaire, sans droits de succession.
Mais comment se passe concrètement l’acquisition de parts démembrées en SCPI ?
Comprendre l’acquisition de parts démembrées en SCPI
Prix des parts et durée du démembrement
Lorsque vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété, vous payez uniquement une fraction du prix total de ces parts. Cette fraction est déterminée en fonction de la durée du démembrement et d’un barème fiscal établi par l’administration.
Récupération de la pleine propriété
Au terme du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires. Vous pouvez alors choisir de vendre ces parts ou bien commencer à percevoir les loyers correspondants.
Malgré ces avantages, cette forme d’investissement n’est pas exempte d’inconvénients.
Les inconvénients possibles du démembrement de parts de SCPI
Absence de revenus pendant la durée du démembrement
Investir en nue-propriété signifie que vous ne percevrez pas les loyers durant toute la période du démembrement. C’est un élément à prendre en compte si vous comptez sur ces revenus pour compléter vos ressources.
Risques liés à l’immobilier locatif
Comme tout investissement immobilier, le démembrement de parts de SCPI comporte des risques. Il s’agit notamment du risque d’absence de rentabilité si les loyers perçus après récupération de la pleine propriété ne sont pas à la hauteur de vos attentes.
Ces inconvénients n’enlèvent toutefois rien au potentiel des SCPI en démembrement comme outil dans une stratégie d’investissement à long terme.
Stratégies d’investissement : pourquoi choisir les SCPI en démembrement pour la retraite ?
Planification de revenus futurs
Investir en nue-propriété peut être un excellent moyen de se constituer des revenus futurs. En effet, au moment où vous récupérerez la pleine propriété des parts, vous commencerez à percevoir des loyers qui pourront constituer une source supplémentaire de revenus, par exemple lors de votre retraite.
Allègement fiscal pour les hauts revenus
Par ailleurs, pour ceux qui ont des revenus élevés et sont donc fortement imposés, investir en nue-propriété peut permettre de bénéficier d’un allègement fiscal significatif. En effet, durant la période du démembrement, vous n’êtes pas imposé sur les revenus locatifs puisque vous ne les percevez pas.
Dans ce contexte, il est essentiel de bien choisir ses SCPI en démembrement.
Critères essentiels pour choisir les meilleures SCPI en démembrement
La qualité du parc immobilier
L’un des critères-clés dans le choix de vos SCPI est la qualité de leur parc immobilier. Celui-ci doit être diversifié tant au niveau géographique que sectoriel pour minimiser les risques.
Le rendement historique
Le rendement passé des SCPI est également un indicateur important à prendre en compte. Il donne une idée de la performance financière potentielle de votre investissement.
Avant d’investir, il convient aussi d’examiner comment financer l’achat de parts démembrées.
Comment financer l’achat des parts de SCPI en démembrement ?
Financement au comptant
Vous pouvez choisir de financer l’achat de vos parts en nue-propriété par vos propres moyens. Cela peut être intéressant si vous disposez d’une épargne suffisante et que vous souhaitez investir sans recourir à l’emprunt.
Recours au crédit immobilier
Sachez qu’il est aussi possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement en recourant à un crédit immobilier. Cela peut être une bonne stratégie pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
Enfin, ne négligeons pas l’aspect fiscal de cet investissement.
Fiscalité des SCPI en démembrement : ce qu’il faut savoir
Absence d’imposition sur les revenus durant le démembrement
Comme souligné précédemment, l’un des grands avantages du démembrement en SCPI réside dans l’exonération fiscale sur les revenus locatifs durant toute la période du démembrement.
Traitement fiscal à la fin du démembrement
Au terme de la période de démembrement, lorsque vous récupérez la pleine propriété des parts, les revenus locatifs seront alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Pour conclure, l’investissement en SCPI démembrées offre une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier. Il faut cependant prendre le temps d’étudier cette option avant de se lancer, notamment en ce qui concerne le choix des SCPI et leur financement. De plus, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales associées à cet investissement.
