Le démembrement de propriété est une pratique courante dans le domaine immobilier. Dans ce dispositif, la propriété d’un bien est scindée en deux : l’usufruit et la nue-propriété. Mais qui paie quoi ? C’est ce que nous allons détailler dans cet article.
Table des matières
Le démembrement de propriété expliqué : rôles et obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Définitions : usufruit et nue-propriété
L’usufruit se définit comme le droit d’user et de jouir des biens dont un autre a la propriété, à condition d’en conserver la substance. Concrètement, l’usufruitier peut habiter le logement ou en percevoir les revenus locatifs. Le nue-propriétaire, quant à lui, détient le droit absolu sur le bien, mais sans pouvoir en bénéficier directement durant la période du démembrement.
Rôles et obligations respectives
L’usufruitier doit assurer l’entretien courant du bien, payer les charges dites « d’exploitation » telles que les taxes d’habitation ou encore les charges locatives. De son côté, le nue-propriétaire est responsable des grosses réparations listées par le Code Civil (article 605), sauf convention contraire.
Après cette mise au point sur les rôles respectifs de chaque partie dans le démembrement de propriété, penchons-nous davantage sur la répartition précise des charges immobilières.
Répartition légale des charges immobilières : quels frais pour l’usufruitier ?
Charges courantes et dépenses exceptionnelles
Comme mentionné précédemment, l’usufruitier se charge des dépenses d’entretien courant ainsi que des réparations mineures. Il doit également payer les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, si le bien est loué.
Dépense importante : qui la supporte ?
Lorsqu’une dépense importante se présente – comme une grosse réparation – celle-ci est normalement à la charge du nue-propriétaire. Cependant, une convention de démembrement peut prévoir une autre répartition.
Maintenant que nous avons vu ce qui incombait à l’usufruitier, voyons quelles sont les responsabilités du nu-propriétaire en matière de paiement des charges.
Les responsabilités du nu-propriétaire dans le paiement des charges
Grosses réparations : un rôle défini par le Code Civil
Selon l’article 605 du Code Civil, le nue-propriétaire est responsable des grosses réparations. Ces dernières comprennent notamment celles des gros murs et voûtes, le renouvellement des poutres et couvertures entières…
Mais aussi…
C’est également au nue-propriétaire de s’acquitter de la taxe foncière. Toutefois, une convention de démembrement peut prévoir que l’usufruitier participe à cette charge.
Maintenant que nous avons exploré les responsabilités respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire, tournons-nous vers les implications fiscales liées au démembrement.
Implications fiscales dans le démembrement : iSF et impôts locaux, qui est redevable ?
ISF : à qui la charge ?
Jusqu’en 2017, date d’abolition de l’ISF (Impôt sur la Fortune), c’était l’usufruitier qui était redevable de cet impôt pour la valeur en pleine propriété du bien.
Fiscalité locale : répartition équilibrée
S’agissant des taxes locales, la taxe d’habitation est normalement à la charge de l’usufruitier, tandis que la taxe foncière revient au nue-propriétaire. Cependant, ici encore, une convention de démembrement peut modifier cette répartition.
Au-delà des obligations légales, il faut noter qu’il est possible d’aménager ces règles grâce à une convention personnalisée.
Gérer au mieux le démembrement : l’importance d’une convention personnalisée
Vers une adaptation aux besoins spécifiques
L’établissement d’une convention de démembrement personnalisée permet d’adapter précisément les charges entre usufruitier et nue-propriétaire. C’est particulièrement utile en présence de situations spécifiques, telles que l’existence d’un crédit immobilier sur le bien.
Une sécurité juridique
Au-delà de l’aspect pratique, une convention personnalisée offre une plus grande sécurité juridique. Elle évite les éventuels conflits liés à la répartition des charges entre l’usufruitier et le nue-propriétaire.
Pour conclure ce tour d’horizon du démembrement de propriété et des charges associées,
Ce qu’il faut retenir est que, si le démembrement de propriété permet une optimisation fiscale intéressante, il nécessite aussi une bonne compréhension des obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Une convention de démembrement personnalisée peut être précieuse pour adapter ces règles aux besoins spécifiques chaque situation.
