Le monde de l’investissement immobilier est vaste et diversifié. Parmi les nombreuses options disponibles, le viager se distingue par son originalité. En effet, ce type d’investissement permet à une personne âgée de vendre sa propriété tout en conservant le droit d’y vivre jusqu’à son décès. Si cette formule présente des atouts indéniables, elle comporte aussi des pièges qu’il convient de connaître avant de se lancer.
Table des matières
Comprendre le fonctionnement du viager
Le principe de base du viager
Le viager est un contrat immobilier particulier qui permet à un propriétaire (le vendeur) de vendre son bien à un acquéreur (le débirentier), tout en continuant à l’occuper jusqu’à sa mort.
Cette transaction implique le versement d’un capital initial appelé « bouquet » suivi d’une rente viagère versée régulièrement au vendeur jusqu’à la fin de ses jours.
L’avantage majeur pour l’acquéreur réside dans la possibilité d’acquérir un bien immobilier souvent à un prix inférieur au marché.
Les différents types de viagers
Il existe principalement deux types de contrats en matière de viager : le viager libre et le viager occupé.
Dans le premier cas, l’acquéreur peut disposer du bien immédiatement après la vente. Le vendeur, quant à lui, renonce à son droit d’usage et d’habitation mais perçoit une rente viagère plus élevée.
Dans le second cas, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. La rente viagère est alors moins élevée mais l’acquéreur n’a pas à payer de loyer.
Transition : examinons maintenant les avantages fiscaux que peut offrir ce type d’investissement.
Les avantages fiscaux de l’investissement en viager
La fiscalité avantageuse pour le vendeur
L’un des principaux avantages fiscaux du viager concerne le vendeur. En effet, la rente qu’il perçoit est partiellement exonérée d’impôt sur le revenu en fonction de son âge au moment de la vente.
De plus, si le bien vendu constituait sa résidence principale, il est exonéré de plus-value immobilière.
Enfin, dans certains cas, il peut également bénéficier d’une réduction d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les bénéfices fiscaux pour l’acheteur
Pour l’acheteur également, investir en viager offre des avantages fiscaux non négligeables. Premièrement, la valeur du bien acquis est généralement inférieure à sa valeur réelle. Ceci permet donc une économie importante lors de l’achat.
De plus, si l’acquéreur loue le bien après le décès du vendeur, il peut déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les charges de copropriété de ses revenus fonciers.
Enfin, en cas de revente du bien, la plus-value réalisée sera calculée sur la base de la valeur réelle du bien et non sur le prix d’achat, ce qui peut permettre une économie d’impôt substantielle.
Transition : voyons à présent quand et comment opter pour un investissement immobilier en viager.
Quand et comment opter pour un investissement immobilier en viager
Les critères à prendre en compte
Pour réussir son investissement en viager, il est impératif de bien choisir le bien immobilier. La localisation, l’état général du logement ou encore la santé du vendeur sont autant de facteurs à considérer avant de se lancer.
Il est également essentiel d’évaluer correctement le montant de la rente et du bouquet. Ce calcul doit prendre en compte l’espérance de vie du vendeur mais aussi les taux d’intérêt actuels.
L’accompagnement par un professionnel du domaine peut s’avérer très utile pour éviter les mauvaises surprises.
La procédure à suivre
Pour acheter un bien en viager, l’acquéreur doit tout d’abord trouver une offre correspondant à ses attentes. Il existe des agences spécialisées dans ce domaine qui peuvent faciliter cette recherche.
Une fois l’offre trouvée, il convient de négocier avec le vendeur les modalités du contrat : montant du bouquet, montant et périodicité de la rente, etc.
Enfin, le contrat de viager doit être signé devant un notaire qui se chargera de vérifier la conformité de l’opération avec les dispositions légales en vigueur.
Transition : comme tout investissement immobilier, l’achat en viager présente des risques qu’une bonne pratique est de connaître et d’anticiper.
Analyse des risques liés à l’achat d’un bien immobilier en viager
Le risque lié à la longévité du vendeur
L’un des principaux risques de l’investissement en viager réside dans la longévité du vendeur. Si celui-ci vit plus longtemps que prévu, l’acquéreur devra verser une rente plus élevée et pendant plus longtemps que ce qu’il avait anticipé.
Cela peut avoir des conséquences sur sa capacité à amortir son investissement et sur sa rentabilité finale.
Pour limiter ce risque, il est possible d’inclure dans le contrat une clause limitant la durée de versement de la rente ou encore un plafonnement du montant total versé.
Le risque lié à l’état du bien
Un autre risque potentiel concerne l’état du bien. En effet, si le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès, il est possible que celui-ci se dégrade au fil du temps.
L’acquéreur pourrait alors se retrouver avec une propriété nécessitant d’importants travaux de rénovation dont il n’avait pas prévu le coût.
Pour éviter cela, il est recommandé de faire réaliser un diagnostic immobilier avant la vente et d’inclure dans le contrat des clauses relatives à l’entretien du bien.
Transition : afin d’éviter ces pièges, voici quelques astuces à connaître.
Des astuces pour éviter les pièges courants du viager
Bien évaluer l’espérance de vie du vendeur
L’une des clés pour réussir son investissement en viager est d’évaluer correctement l’espérance de vie du vendeur. Pour cela, il faut se renseigner sur son état de santé, sa situation familiale et ses habitudes de vie.
Il existe également des tables de mortalité qui permettent d’estimer statistiquement la durée de vie d’une personne en fonction de son âge et de son sexe.
Toutefois, n’oubliez pas que même les estimations les plus précises ne peuvent garantir avec certitude la durée réelle de vie d’une personne.
Faire appel à un professionnel
Faire appel à un conseiller spécialisé en viager peut être une excellente idée pour éviter les pièges. Ce dernier pourra vous aider à trouver le bien qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre budget, mais aussi à négocier les termes du contrat.
De plus, il sera en mesure de vous informer sur les dernières évolutions législatives et fiscales liées au viager afin que vous puissiez prendre une décision éclairée.
Enfin, il pourra vous accompagner tout au long de la procédure d’achat et vous conseiller en cas de difficultés.
Transition : pour illustrer ces propos, voici quelques témoignages et exemples concrets d’investissement en viager.
Témoignages et cas concrets sur l’investissement en viager
Témoignage d’un investisseur satisfait
Jean-Marc a acheté un appartement en viager à Paris il y a 10 ans. Très satisfait de son investissement, il témoigne : « J’ai pu acquérir un bel appartement dans un quartier que je n’aurais jamais pu me permettre autrement. Et même si je verse une rente chaque mois, cela me revient moins cher que de payer un loyer ou un crédit immobilier ».
« De plus, j’ai la satisfaction de savoir que grâce à moi, la dame qui habite l’appartement peut vivre sereinement sans se soucier de ses fins de mois » ajoute-t-il.
Ce type de témoignage illustre parfaitement les atouts du viager pour l’acquéreur mais aussi pour le vendeur.
Un cas d’école : le viager à Boulay-Boulet
Le cas le plus célèbre d’investissement en viager est sans conteste celui de Jeanne Calment et André-François Raffray. En 1965, ce dernier décide d’acheter la maison de Jeanne Calment en viager alors qu’elle a déjà 90 ans. Il pense réaliser une excellente affaire mais la dame vivra finalement jusqu’à l’âge record de 122 ans.
André-François Raffray décède avant elle, à 77 ans, après avoir versé une rente pendant plus de 30 ans sans jamais pouvoir jouir de la maison. Ce cas exceptionnel illustre les risques du viager mais reste toutefois très rare.
Pour conclure, le viager peut représenter une option intéressante pour l’investisseur averti qui saura éviter les pièges et tirer profit des avantages fiscaux offerts par ce dispositif. Un bon choix de bien, une évaluation précise de la rente et du bouquet ainsi qu’une bonne connaissance des risques et astuces du viager sont autant d’éléments cruciaux pour réussir son investissement en viager.
